金融海啸下断供加剧 深圳案例或达数千宗?

发布:2009-7-10 13:36:44  来源:江西信息港  浏览次  

  曾经引起社会普遍关注的深圳业主“断供”现象,昨日经由深圳市仲裁委相关人员的披露,重新引起人们的关注。目前出现的新动向是,金融海啸来袭,购房者资产大缩水,对银行的供楼实力减弱,“断供”现象正在加剧。

  目前,深圳市仲裁委审理的断供案件已超过所有案件的30%,达到600余宗。而深圳中原地产昨日透露,根据其测算,保守估计深圳有三四千宗断供个例。有业内人士表示,随着时间的推移和金融风暴的影响,目前这个数字可能会翻一倍。

  当前情势究竟如何?各方对未来的预期怎样?为此,本报从多方进行了调查采访。

  深圳断供案例或达数千宗

  昨日,深圳市仲裁委一位负责审理案件的负责人借由媒体对外披露,自今年以来,仅该委审理的断供案件已超过所有案件的30%,在600宗以上。这个数据还不包括因为以楼盘质量、以办按揭等问题提起解除合同的事实上的断供纠纷。

  600宗案件虽然所占银行总个贷比例不大,不足1%,但其绝对数字也足以令人警醒。记者昨日向深圳市仲裁委新闻发言人娄进波求证,他介绍,今年市仲裁委受理的所有银行贷款方面的案件有近900宗,即案由都是“借款合同纠纷”,其中包括了工商企业向银行的贷款以及个人按揭贷款。“900宗案件中断供的案子至少超过一半以上。”从这点看来,600宗断供案件数应没有夸张成分。

  仲裁委只是民间机构,统计断供案例的另一个来源是法院系统。昨日记者向多家区法院咨询,虽然确定断供的案件与往年相比差不多,但断供案件的撤诉率和调解率相对来说都比较高,这表明当前潜在的断供者在日益增多。观察人士称,随着金融危机的持续,断供面有扩大化的趋势。

  据记者了解,今年五六月份,深圳中原地产对80%的深圳交易客户进行调查发现,明确声称自己不会再供楼的有1372宗。而中原地产在深圳的市场占有率在 30%左右,其保守估计深圳也有三四千宗断供案例。对于中原地产的这一数据,有业内人士表示,随着时间的推移和金融风暴的影响,目前这个数字起码会翻一倍。

  广东中圳律师事务所刘子孺表示,金融风暴以来接手的断供案件并没有明显增加,但他了解到新增几十户“半断不断”的情况,也就是说没有达到银行起诉的程度,但由于业主资金问题而产生间歇性的断供。如一些业主原是公司老总或者高管,由于生意失败、裁员或股市等原因而难以正常供楼。

  他表示,在金融风暴的影响下,几个月之后这些“半断不断”的情况下可能加剧,对于银行来说依然是一种可能会出现的风险。

  炒房客是主要断供人群

  “断供”舆论曾经的肇始者“风语”最近观察,在金融海啸之下,目前各楼盘的断供现象并没有显现出扩大化的趋势,可能有一个滞后效应。相反,严峻的经济形势却带来了国家下调利率的利好,对于炒房客而言,从1.1倍的利率到0.7倍的利率,他们的供房压力减轻了不少,很多人“以租代供”,基本可以打平。所以,这些炒房客就这么僵持着,在观望形势。而对于自住购房者而言,由于受金融海啸影响,部分人生意亏本,实物资产和财产性资产都大幅缩水,最近有一些人不得已而断供了。

  深圳一些银行的内部人士接受记者采访时表示,随着金融海啸的演进,断供者肯定会逐渐增加,但总量不会太大,绝大多数的购房者还是会珍惜自己的信用记录。同时,考虑到这场意外的经济危机影响,各银行也有意放宽了业主的还款期限,只要业主“多少还一点,表现出诚意”。银行有时候向断供业主提起诉讼,只是一种催逼业主还款的手段。一银行人士分析,面临断供风险者,有四种解决途径,一是看好深圳房地产市场,挺到市场复苏和房价上涨;二是以租养供;三是拥有多套房的炒房客出售一部分房产止损;四是经济确实无力承受而断供。从当前情况看,最后一种情况还没有显现出来。

  有业内人士受访表示,已断供者和未来或会断供者,多属于去年房价高涨时期高位入市的炒房客,为了投机获益,他们注定要尝食这份苦果。这部分人至少占到去年购房总数的20%。当然,这部分人并不一定全都是断供,其中有些人的资金实力依然雄厚,只是有些小的房产投资客可能会断供。据其估算,目前为止,算上断供一两个月的,可能有3%的购房者断供。

  部分房价或回涨减缓断供

  开发商方面了解的断供现状如何?记者咨询了澳城花园的开发商澳达实业行政总裁罗振坤,该楼盘曾被指有业主断供案例。罗振坤称,以前外界指该盘有一业主断供,经他向银行方面核查,证实是误传。到目前为止,该楼盘也没有出现断供现象。

  罗振坤来自香港,他告诉记者,香港也出现过断供现象,因为房产已变成“负资产”了,卖掉还抵还不了银行贷款,不如断供。“目前深圳的房地产市场正在开始回暖,这有利于减缓断供的扩大趋势。”罗振坤说。他预测,到明年第三季度,部分超跌的楼盘单位,房价会反弹回涨,这将在一定程度上遏制断供现象。

  金地集团深圳公司营销经理高骏受访表示,目前在该公司楼盘金地梅珑镇并没有断供案例,但总体来说,随着经济下滑,未来会糟一些,断供从现实走到司法程序也有滞后性,该公司会密切关注。

  ■仲裁委和法院

  受理断供案逾450宗 断供案调撤率高

  断供成因

  一、金融海啸直接冲击了一些企业,很多公司的高层受到的打击很大,同时大量工厂倒闭。

  二、在2007年的房地产市场繁荣期,很多代理行业从业人员“近水楼台先得月”加入到炒房一族中,而今年行业整体生意不好,一些人放弃了房子甚至离开深圳。

  三、按照中原地产以往统计的数据,深圳8%至10%的房子是香港人买的,一些因婚姻关系、非婚姻关系买的房子由香港人支付首期,而此次金融风暴中香港受到的打击很狠,会产生一定数量的断供。

  四、以往对断供的关注主要集中在住宅,其实厂房、商铺、写字楼等的断供也同样存在。据了解,由于金融风暴的影响,这类房屋很难租出去,投资者也可能选择断供。

  从南山漾日湾畔业主断供超10个月,被银行告上法庭,到宝安碧水龙庭业主断供,断供案件报道频频在媒体上出现。时至如今,金融海啸意外来袭,断供案件是否呈现增长趋势?记者昨日从深圳仲裁委了解到,该委今年受理的断供案至少在450宗以上。而记者昨日致电罗湖区法院、福田区法院等多个法院获悉,法院方面关于断供的诉讼案件和往年相比,并没有明显呈现增长趋势。

  香港的张女士在2003年5月份,与某银行签订了《个人住房抵押贷款合同》, 向银行借款43万元用于购买深圳福田区滨河北路北侧嘉洲华苑一处房产,以房产作为借款抵押物,每月偿还银行本息4569.23元,共120期还清。截至今年上半年,张女士共拖欠银行4期本息,出现断供。于是银行将张女士告上法庭,请求法院判令其偿还银行借款本金88272.63元、利息1898.92元、罚息238.18元,合计90409.73元。在起诉后,赵女士向银行偿还了部分贷款,但截至10月8日,其还欠银行包括借款本金、罚息在内,共计 66134.19元。10月9日法院开庭,虽然最后赵女士并没有到庭参加诉讼,法院最终做出判决,张女士在判决十日内偿还所欠借款本金、利息,如张女士不在指定期限履行还款业务,银行有权对依法处分的张女士房产的价款有优先受偿权。

  福田区法院相关人士告诉记者,法院每年都会受理一些像张女士这样因为资金链周转或者其他一些原因欠银行贷款,银行方面提起诉讼的案件,今年出现这样案件的数量跟往常同期差不多。“投资客一般会选择关外价格低些的楼盘炒楼,从我们法院的情况来看,由于业主是自住型的,出现恶意断供的情况比较少,而且一旦被银行提起诉讼,被告绝大多数都会积极应诉。”该人士说。但也有律师表示,由于一般情况下连续三个月欠款,银行才会发催款函,走诉讼程序,因此法院对断供案件的感觉可能会相对滞后一些。

  深圳市仲裁委新闻发言人娄进波昨日告诉记者,今年市仲裁委受理的所有银行贷款方面的案件有近900宗,即案由都是“借款合同纠纷”,但在这其中包括了工商企业向银行的贷款以及个人按揭贷款。“900宗案件中断供的案子至少超过一半以上,不过这种按揭的案子涉案金额相对来说不是太大,一般都是几十万。”娄进波说。

  娄进波表示,为了让统计周期完整、精确,对于今年该委审理的断供案件数量、占仲裁委审理案件的比例等数据仲裁委正在统计之中,要等到今年年末才可以整理出来。

  一位业主在今年年初花100万元在田贝某楼盘买了一处房产,100万元中有80万元来自银行的贷款按揭,几个月后,房子的市场价降为70多万元,于是该业主出现断供,断供达3个多月后,他所贷款的银行向罗湖法院提起诉讼。当法院人员问及他为什么断供时,他说楼市低迷,不想再承担还贷的压力,自己情愿损失 20多万元,把房子让银行收走。

  这是罗湖法院今年受理的一宗断供案件。该法院在今年6月份时做过一项断供案件统计,截至6月,该院受理的断供案件达到十几宗。“数量上跟同期差不多。

  “断供案件的撤诉率和调解率相对来说都比较高,很多人并不是恶意断供,有的一接到起诉就会还款,银行方面就会撤诉,另外一些人也只是想通过诉讼试图挽回损失,通过法院主持调解撤诉。”一位法院内部人士说。罗湖区法院的相关人士也表示,断供案的撤诉率相对较高,断供案中在审判时被告缺席的情况也相对比较常见。市仲裁委娄进波告诉记者,仲裁委审理的断供案件中,被告业主缺席审判的情况也有,一般是因为联系不上业主或业主恶意断供。

  ■地产中介

  断供案数量将再翻倍?

  “今年五六月份,中原对80%的深圳交易客户进行调查发现,明确声称自己不会再供楼的有1372宗。而中原地产在深圳的市场占有率在30%左右,保守估计深圳也有三四千宗断供。”中原地产二级市场策略中心总经理周曜告诉记者。对于中原地产的这一数据,有业内人士表示,随着时间的推移和金融风暴的影响,目前这个数字起码会翻一倍。

  周曜表示,金融海啸对断供的影响主要有以下几方面:一、金融海啸直接冲击了一些企业,很多公司的高层受到的打击很大,同时大量工厂倒闭。二、在2007年的房地产市场繁荣期,很多代理行业从业人员“近水楼台先得月”加入到炒房一族中,而今年行业整体生意不好,一些人放弃了房子甚至离开深圳。三、按照中原地产以往统计的数据,深圳8%至10%的房子是香港人买的,一些因婚姻关系、非婚姻关系买的房子由香港人支付首期,而此次金融风暴中香港受到的打击很狠,会产生一定数量的断供。四、以往对断供的关注主要集中在住宅,其实厂房、商铺、写字楼等的断供也同样存在。据了解,由于金融风暴的影响,这类房屋很难租出去,投资者也可能选择断供。

  周曜表示,目前对明年的市场无法预期,但他认为断供数量肯定会有所增加,整体持悲观态度。

  ■银行

  房价不涨断供会增加

  某银行个贷部高管受访介绍说,金融海啸对业主是否断供的影响有一个滞后效应,负面影响肯定有。业主的收入来源会减少,现在的利率下调相对于房价下跌三四成来说,意义不大。在其所在银行,断供案例在逐渐增加,但目前的量不大,今年以来不到10宗案例。

  上述人士表示,碰到想要断供的业主,银行首先会跟其协商,放宽还款期限。如果业主确有还款诚意,那么银行会宽限业主推迟3—5期还款,甚至推迟8—10 期还款,“我们不会逼死业主”。毕竟,银行如果要拍卖断供者的房子,还要支付律师费、诉讼费、税费等各种费用,拍卖价也较低。据其介绍,该银行与还款不积极的业主一般采取和解方式,成功率较高。该高管人士对未来的预期悲观,他担忧地说,炒楼者如果不只炒一套房子,今后如果房价不涨的话,都极有可能断供。

  ■房产律师广东盛唐律师事务所律师尹成刚

  “潜在的严重危机在明年上半年”

  广东盛唐律师事务所尹成刚担任多家开发商的法律顾问,在他看来,断供一直存在,今年以来由于房价下跌较以往有所增加,但金融海啸目前对断供的直接影响还未表现出来,他担心的是明年上半年“潜在的严重的危机”。

  他说,目前进入公众视野的断供,多数意义上并不是自住型,而是一些投资者希望借助媒体表达声音,明年上半年金融危机的影响可能更大,“投资型的购房者肯定撑不下去了”。据他介绍,目前开发商已经意识到明年上半年可能发生断供,如果贷款银行收回抵押房产拍卖后仍然不能够清偿银行贷款,开发商将履行担保责任,这意味着要承担包括诉讼费、仲裁费、评估费、拍卖费等费用,大致占到房价的20%。虽然从法律上来讲,开发商仍可向业主追回这部分欠款,但仍可能严重亏损甚至资不抵债,。而对业主来说,不仅首期和已交月供打了水漂,信用等方面也将承受损失。

  尹成刚将“断供”作为两类划分:一是,购房自住的普通置业者;一是,投资趋利的商用置业者。对前者而言,楼价在某一时段的升跌,与其购楼行为之间没有必然的因果关系,并不足以促成其主动“断供”, 除非是不能“供”而不得已承受“断供”之痛;而对于后者,“断供”可能是一种投资决策的行为结果,主动选择停止支付,以避免投资损失的扩大。

  尹成刚建议,从预防分散风险的角度而言,投保房贷第三责任险,不论是对银行还是购房者而言,亦显得尤为重要和迫切。

  ■炒房客

  断供潮暂未蔓延

  著名炒房客邹先生表示,在他的朋友中,炒房者断供并没有传说的那么多,只有四五个人断供而已。他表示,自今年三四月份以来,大家对断供谈得比较多,但由于断供也要承受法律、道德等多方面的压力,而近期由于按揭贷款利息“七折”,炒房的朋友们多数认为房屋的租金基本可以支付月供,所以即使在金融风暴之下, 断供也暂时没有蔓延,新政的出台对断供的蔓延有一定的遏制作用。至于炒房如何还能享受到“七折”的按揭贷款利息,邹先生表示,在具体交易过程中很多时候可以灵活处理。

  关于金融风暴的影响,邹先生认为会未来房屋租金可能会受金融风暴的影响而降低,这可能会对断供是否增加还存在影响,“但起码暂时可以靠租金支付月供”。

  ■专家

  期望银行弹性应对

  金融风暴可能带来的潜在危机能否减轻或避免?深圳大学国际金融研究所所长国世平表示,如果银行不采取措施及早进行防范和控制,一旦出现危机后果不堪设想。

  “银行绝对不能像亚洲金融危机时的台湾那样,采取很笨的方式,断供就把房子收回来拍卖。”他表示,银行可以借鉴亚洲金融危机时香港的方式,采取比较弹性的做法,采取提高按揭比例、延长按揭供款年期、减少月供款额等方式稳定楼市。



编辑:江信

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